Как арендовать офис в Бразилии

Аренда офиса в Бразилии – процесс, во время которого приходится сталкиваться со множеством бюрократических тонкостей. На каждом этапе, начиная с выбора объекта недвижимости и заканчивая оформлением договора, существует достаточное количество нюансов. Мы расскажем, что нужно делать и как избежать ошибок при аренде офиса в Бразилии.

Выбор подходящей недвижимости

Первым шагом является поиск подходящего помещения. Обращайте внимание на объявления о сдаче в аренду офисов, которые вывешивают прямо на зданиях.

Также искать можно на сайтах, специально созданных для помощи в подборе недвижимости. Это могут быть:

• ZAP;
• Imovelweb;
• Viva Real;
• Lugar Certo;
• OLX.

Следует знать, что некоторые из подобных сайтов работают лучше, если осуществлять поиск по конкретным областям. Например, портал Lugar Certo больше специализируется на недвижимости в штате Минас-Жерайс. Информация на всех перечисленных сайтах доступна только на португальском языке.  

Если не хочется самостоятельно заниматься поисками, всегда можно воспользоваться услугами агента по недвижимости. Но какой бы способ вы ни посчитали для себя приемлемым, прежде чем сделать выбор, всегда обращайте внимание на следующие характеристики объекта:

• местоположение, наличие рядом остановок общественного транспорта и парковочных зон;
• район, в котором находится офис, считается ли он благополучным;
• наличие коммунальных услуг: водоснабжение, канализация, электричество. Также вам стоит выяснить, имеется ли в помещении подключение к сети Интернет, потому что может оказаться, что к зданию не подведен оптоволоконный кабель, по которому происходит соединение с Интернетом. Большинству домов в городских районах доступны лишь услуги телефонной связи.

Следующим шагом является проверка, отвечает ли данный объект недвижимости всем законодательным и нормативным требованиям, предъявляемым городской администрацией, правительством штата и федеральным правительством. Затем следует запросить в районной префектуре план этажа, чтобы удостовериться, не подвергалась ли первоначальная площадь помещения различным изменениям или уменьшениям. Также необходимо выяснить, позволяет ли «закон зональности» (Lei de Zoneamento – постановление, регулирующее использование городских земель и определяющее, какие площади могут быть отданы под коммерческие цели – Прим. ред.) осуществлять на данной территории тот вид деятельности, которым вы планируете заниматься. Эту информацию можно найти в документе под названием «Акт о готовности строения» (Habite-se), который выдается мэрией в виде свидетельства о том, что здание было построено в соответствии с требованиями законодательства.

Необходимые документы и договор аренды

В обязанности арендатора входит нотариальное заверение документов в специальной конторе («valor econômico») и оплата стоимости данной услуги.

От арендодателя требуется предоставление документа, подтверждающего его право собственности на сдаваемую в аренду недвижимость. Этот документ выдается в нотариальной конторе (cartório de registro de imóveis). Также арендодатель оплачивает все расходы, связанные с заключением договора аренды.

Договор аренды составляется агентом по недвижимости на португальском языке. Обязательные пункты договора:

• паспортные данные арендодателя, арендатора и поручителя;
• адрес местонахождения и описание арендуемой недвижимости;
• стоимость аренды и ежегодная индексация размера арендной платы;
• способ и место произведения оплаты;
• гарантийное поручительство оплаты (поручитель, депозит или seguro-fiança);
• перечень платежей, которые должен осуществлять арендатор (за свет, воду, обслуживание дома и другие налоги на имущество);
• описание технического состояния объекта недвижимости;
• назначение помещения (жилое или коммерческое);
• срок действия договора;
• условия продления договора.

Правовые аспекты и seguro-fiança

На территории Бразилии действует закон о правах съемщиков (Lei do Inquilinato), в соответствии с которым арендодатель может потребовать от арендатора любую из перечисленных ниже форм гарантии:

• Депозит в виде чека или наличных денег. Как правило, равен сумме за три месяца аренды. Депозит вносится на сберегательный счет в два этапа, и он должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды, после возврата ключей владельцу помещения. На сегодняшний день использование депозита в качестве гарантии становится все менее популярно, ввиду того что многие арендодатели предпочитают иметь дело с поручителем или seguro-fiança.
• Поручитель, третье лицо при заключении договора, которое берет на себя обязательство компенсировать убытки в случае, если съемщик не заплатит арендную плату. Ни арендатор, ни арендодатель не могут выступать в качестве поручителя.
• Seguro-fiança – это страховка, которая гарантирует, что арендодатель будет ежемесячно получать нужную сумму, даже если арендатор перестанет платить арендную плату.

Для иностранцев, приехавших в Бразилию, оптимальной формой гарантии является внесение депозита, потому что они вряд ли знакомы с кем-то, кто может выступать в роли поручителя. Однако, за последние пару лет оформление страховки стало практически обязательным условием для всех, кто хочет арендовать недвижимость. Seguro-fiança можно сделать почти что в любой страховой компании. Для этого потребуется предоставить необходимые документы и оплатить услугу за проверку их достоверности. Стоимость данной услуги не подлежит возврату, даже если страховка не будет одобрена.

Для арендатора seguro-fiança является более дорогой формой гарантии, нежели внесение депозита. Стоимость оформления страховки будет равняться сумме арендной платы примерно за месяц или полтора, и, в отличие от депозита, не вернется съемщику в конце срока действия договора.